もしあなたが、小規模大家さん又はこれから大家さんで、信用保証協会を使いこなしたいと思っているとしから・・・
もし下記の6つのワードを1つでも理解していないなら、このサイトで学ぶことをお勧めします!
① 設備資金
② 責任共有対象外
③ 別枠
④ 制度融資
⑤ 保証制度
⑥ 保証料
政策金融公庫や信用保証協会から不動産賃貸業が有担保の不動産購入資金を借りようとするとその資金を『設備資金』と言います。それに対して、無担保の融資を『運転資金』と言います。信用保証協会や政策金融公庫で融資を受けようとすると、どちらの資金を借りたいのか最初に言う必要があります。
不動産担保ローンは設備資金です。運転資金は全事業共通なので銀行員さんも詳しく知っていて借りやすいです。不動産賃貸業は特殊な業種です。設備資金の調達の繰り返し、低い自己資本比率です。設備資金は運転資金と比べ利用者が少ないため、銀行員さんも慣れていない人が多いのが特徴です。
信用保証協会の融資には2種類あります。『責任共有』と『責任共有対象外』です。責任共有とは、融資を受けた際に、銀行と信用保証協会がリスクを共有する融資です。通常は信用保証協会が8割・銀行が2割責任(リスク)を負担します。
言い換えると、大家が破産した際にローンの残債の8割を信用保証協会が銀行に支払う・・・ということです。責任共有を『8割保証(80%保証)』ということもあり、責任共有対象外を『10割保証(100%保証)』とも言います。
信用保証協会は銀行に基本的に8割信用保証しますが、例外時だけ10割(100%)信用保証することがあります。10割保証(責任共有対象外)の場合、銀行の貸し倒れリスクは実質ゼロとなるので、10割保証だと銀行は新規の中小企業との取引を開始しやすいです。
セーフティーネット4号は10割保証で、セーフティーネット5号は8割保証です。建築会社が倒産した場合に対象となる場合があるセーフティーネット1号は10割保証(多法人除く)です。
政府が激甚災害を指定するとセーフティーネット4号に指定されます。創業関連融資でも10割保証がある場合もあります。そういう意味で10割保証(責任共有対象外)をうまく活用して銀行と新規口座を開設するのが有効な手段です。
信用保証協会の融資枠は現在3つあります。
・一般保証枠
・セーフティーネット保証枠
・危機関連保証枠
この3つです。このそれぞれに、運転資金8000万円と設備資金2億円の枠があります。
一般保証枠は常時使うことが出来る枠です。特に該当する保証制度(融資メニュー)を使わない限り、この枠に借り入れた資金はこの枠にはいってしまいます。
セーフティーネット保証枠は常時ある枠ですが、この枠を使うには認定等が必要です。物件を買い進めると、一般保証枠2億円は一杯になってしまう可能性があるので、できるだけこのセーフティーネット保証枠を使って物件を購入する必要があります。私は、この枠の設備資金を、新型コロナのセーフティーネット4号認定を使って既に3本借りています。そのおかげもあって、4号には該当しなくなったので、今後は5号を使う予定です。
危機関連保証枠は非常時だけ登場する特別な枠です。リーマンショックの際も登場したと聞きます。この枠の設備資金で不動産を購入した事例を直接聞いてはいません。
多くの自治体には3つの制度融資があります。
・県制度融資
・市町村制度融資
・協会制度融資
の3つです。
県制度融資の特徴は、長期低金利固定型の融資メニュー(保証制度)が多いことです。県と連携した融資なので、県のホームページに説明があります。
市町村制度融資の特徴は、利子補給型の保証制度が多いことです。
県制度融資や市町村制度の融資を使って、運転資金を借りるのが一般的なので、銀行員さんはこれらの運転資金についてはかなりの数を経験していて、結構詳しいです。
そして、協会制度融資の特徴は、信用保証協会オリジナルで種類が豊富だということです。但し、企業側のメリットが少なくあまり使われていません。そのため、銀行員さんは詳しくありません。ただし、ここに不動産賃貸業が使える設備資金の保証制度が眠っているケースが多いです。
3つの制度融資それぞれに、多くの融資メニューが存在しています。その融資メニューのことを『保証制度』と言います。
保証制度の数は本当に多いです。そこから宝さがしのように、不動産賃貸業の設備資金で使える最適の保証制度を探す必要があります。
県制度融資や市町村制度融資の運転資金に銀行員さんは強い(固定低金利や利子補給があるため)ですが、協会制度融資と特に設備資金・それも不動産賃貸業が使える保証制度には強い訳ではありません。何せ、利用者が少ないですから・・・
信用保証協会の利益はこの保証料です。
保証料は率と年数で決まり、基本的に融資実行時と同時にマイナスされ支払うことになります。そのため、不動産購入資金に使うと、思っていたより融資金額が伸びないと感じてしまいます。それは保証料の初回一括支払のためです。
概算で、融資額の約6~8%くらいの保証料の支払いが融資実行時に一括払いで行われます。一括払いを避けるには、保証料を分割する必要があります。
しかし多くのケースでは年数が短い運転資金で借りる企業が多いので、保証料を分割するケースはわずかです。そのため大家さんが自分で分割を選択する必要があります。
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