不動産投資 成功率とリスクを

『ローン・利回り』等から徹底解説！

失敗しない不動産投資

◆まとめ◆

不動産投資の成功率は他の投資より極めて高いです。

成功率を上げる（リスクを下げる・失敗を避ける）キモは下記の３つだけなので非常に分かりやすいです。

①相場より安く買うこと（安く買うための情報収集力と買付を入れ続ける行動力）

②自分で客付出来ること（満室運営出来る客付力）

③自分で融資を付けること（ローンを受ける財務力＆行動力で金融機関開拓）

この３つが出来れば成功率は極めて高くなり、不動産投資で失敗するリスク・可能性を限りなく低くできます。更に規模が大きくなれば安定します。サラリーマンでも、年収100万円未満の時間給の方でも、小さい規模からじっくり時間をかけて取り組めるのが不動産投資の良い点です。

不動産投資で失敗する典型は、下記の４つくらいです。

⑴ローンが付くからと新築ワンルーム区分や中古マンション１棟を相場価格より極めて高く買う

（売るときに残債より安くしか売れなくて売却時に初めて失敗に気づくパターン）

⑵利回りやローンに目が眩み、自分で客付できない物件を買う

（サブリースー家賃保証ーという甘い言葉を信じたり、満室で買って空室が増えて売却する、カボチャの馬車や新築ワンルーム区分投資のような自爆パターン）

⑶保険加入ミスのリスクの高い状態で地震や火災などの事故にあう

（満足に保険をかけず失敗するパターン）

⑷節税しすぎて利益が少なく融資・ローンが受けられない

（融資額→（当期純利益＋減価償却）×２０倍を理解せず事業拡大前に節税してしまい事業拡大できずに終わるパターン）

これらの４点さえ避けられれば、家賃で勝手にローンが減り、購入金額より多少安く売っても売却時に利益が出て、キャッシュが手元に残り、成功率が上がり、失敗する確率（リスク）が減るのが不動産投資です。

多くの成功している大家さんを見てきて、新米大家さんに言いたいことは、不動産投資は法人で行い『事業拡大後の節税』と『資産構築』を目的をするものであることです。私はそう確信し、それを伝えるためにこのサイトを立ち上げました。

但し、属性の良い年収1000万円以上のサラリーマンの方や士業の方などは、個人でボロアパートを購入して減価償却を使って年間所得をゼロにする方法もあります。

私個人の話をすると、３棟目購入から6年間一棟モノの不動産を購入しない時期がありました。理想の物件を追求しすぎて結局買わないことが、最大のリスクだと今は思っています。

不動産投資は継続して買い続ける必要があります。拡大を続ける限り買わないこともある意味リスクだと言えることも知っておく必要があります。（売却を交えたほうが拡大スピードが速くなりますが宅建業との兼ね合いに注意が必要です。）

私が満室で売却した１棟モノのマンションやアパートが、売却後１〜２年たって空室だらけになって売りに出されているのを見てきました。自分で客付営業を出来ない（空室を自分で埋められない）大家さんは安易に不動産投資に参入してはなりません。カボチャの馬車もS銀行融資問題も、結局は自ら満室に出来ない物件を購入した大家の罪であり失敗であり、それこそが不動産投資のリスクであり自業自得です。

自分が埋められる物件かどうかの事前の現地確認が重要です。特に『利回り』に目が眩み、空室が多い築古物件を、満足に客付営業の視点で調査・確認しないで購入することには注意が必要です。

私は１５年前に１棟目購入物件として全空アパートを購入し、すぐに満室にしました。その後も空室の多い物件を購入してすぐに満室にしています。賃貸管理会社の客付率は約2割であり、8割は家主の営業で客付しています。

自分で客付けできれば怖いものはありません。しかし、どうやっても客付け出来ない物件は存在しますし、かなり一生懸命営業しないと埋まらない物件はたくさんあります。

賃貸管理会社に頼んで簡単に埋まり満室になるのはよほど立地の良い物件だけであると分かった上で、客付営業力を身に付ける必要性を理解してから、不動産投資に参入すれば不動産投資の成功率は上がり、リスクは下がり、失敗する確率も大きく下がります。

①安く買うこと、②客付出来ること、③融資・ローンを受けること。

この３つにフォーカスして、しっかり学んでから不動産投資に参入すべきです。もしくは、額の小さい物件で最初にトレーニングをすることをお勧めします。私は９００万円弱のファミリー４戸全空アパート購入からスタートし客付営業をしてすぐに満室にしました。それが実践トレーニングでした。

下記の内容で本ページでは『失敗しない不動産投資』をまとめています。

0-不動産投資をする理由

1-不動産投資の成功率を上げる方法

2-不動産投資のリスクを下げる方法

3-不動産投資のキモはローン（融資）

4-不動産投資の利回り

5-不動産投資の失敗とは

6-不動産投資における客付

7-不動産投資における保険

8-不動産投資における節税

9-不動産投資を法人で行う理由

10-不動産投資の資金別スタート

11-不動産投資の究極のステージ

0-不動産投資をする理由

不動産投資をスタートする理由は、①やがての節税と、②将来の資産構築です。そこを間違っていきなり節税を始めると事業を拡大出来ません。節税してしまい全くローン（融資）を受けられなくなって苦しんでいる新米大家さんをたくさん見てきました。

そして成功している多くの大家さんの年収は節税のため100万円程度です。事業として拡大している大家さん（事業家の方）は多くの収入を取る方も多いですが、マイクロ法人を作って、豊かな暮らしをするために資産構築をして節税している大家さんは、資産規模が100億円あろうと200億円あろうと年収100万円程度で豊かな暮らしをしています。

但し、規模が大きくなると個人でボロアパートを購入して減価償却を使って年間所得をゼロにしたり、属性の良い方は最初から個人でボロアパートを購入して、減価償却を使って所得を圧縮して規模を拡大する、という方法もあるので、属性の良い方は、個人からスタートするのもありです。

そして成功している不動産投資家で勉強もせず楽して成功した人に会ったことはありません。みんな一生懸命勉強してノウハウを持っています。素人がちまちま株式投資をしても大きな資産を法人に構築することは出来ず、将来の節税ライフを送ることは出来ません。そのため株式投資する資金があるなら、マイクロ法人を作って不動産を購入することをお勧めします。

資産があり時間リッチで充実した人生を送るには、マイクロ法人を立ち上げ、やがての節税（一定規模まで資産を拡大した時や資産拡大を終えたとき）と資産構築を進めて充分な資産構築が出来たら節税生活に入る、というのが王道であると考え、私もそれを目指して、現在は増益を続けしっかり納税をして、不動産を増やしています。

多くの成功しているメガ大家さんは年収100万円で節税ライフを送っているという事実を知らない「これから大家さん」には、いきなり節税を考えず、まずは不動産投資で成功して、どんどん納税をして、資産規模を拡大してからの将来の節税と、時間をかけた資産構築をお勧めします。

但し、属性の良い方は最初から個人でボロアパートを買う、投資法もあるので、属性の高い方は、そちらからスタートすることをお勧めします。

1-不動産投資の成功率を上げる方法

不動産投資で成功率を上げるには下記の３点に取り組むことが最大のポイントです。

①相場より安く買うこと

②自分で客付出来ること

③自分で融資を付けること（金融機関開拓）

1つずつ説明します。

①相場より安く買うこと

安く買うには、安く買うための情報収集力と、買付を入れ続ける行動力が必要です。安く買うには、格安物件の情報収集力がないと、お得な物件を探すことはできません。現金買い（ローン特約なし）での買付を入れることや、両手の売買仲介さんに物件問い合わせをすることなどのノウハウも必要になります。普通に紹介を待っていても初心者大家さんに良い物件が回ってくるはずがないです。情報サイトを見ていても、安く買うことができるはずもなく、安い物件を見つける自分なりのノウハウを構築する必要があります。

②自分で客付出来ること

自分で客付けして、自分で満室運営出来る客付力がないと、物件を高い稼働率で運営することはできません。管理会社に集客をお願いしても客付してくれるのには程度があります。

私は現地で客付力が一番強いと思われる会社に賃貸管理会社を出来るだけお願いするようにしていますが、それでも管理会社が客付けしてくれるのは２割ほどです。残りの８割は自社による客付けです。

結局、カボチャの馬車もＳ銀行の融資スキームで購入して飛んでいった新米大家さん達も自分で満室にする力があれば飛ぶことはなかったはずです。要は『自分で満室に出来ない物件』を欲に目がくらんで買ったから飛んだのです。

不動産投資のキモの１つは自分で客付け出来ない物件を買わないこと！です。それこそが不動産投資の成功率を上げることであり、不動産投資リスクを下げ失敗を回避する方法です。

自分で客付けが出来るか出来ないかの判断がつかないでアパートやマンションを買ってしまうと後で痛い目に合うので、事前に客付けの勉強をするか、小さい物件で客付けの練習をすることをお勧めします。

③自分で融資を付けること（金融機関開拓）

不動産投資は規模を拡大すると収入が増えます。規模を拡大するにはローン（融資）を自分で受けるノウハウ・金融機関を開拓していくノウハウと行動力が必要です。この融資のノウハウ力と、銀行に評価される財務力と、金融機関開拓を続ける行動力が必要です。それが不動産投資の成功率を上げる３つめのポイントです。

他にも財務内容を良くするためのノウハウの必要だったり、金融機関に融資をしてもらうためのノウハウもありますが、上記の３つのポイントを押さえてからのことです。

2-不動産投資のリスクを下げる方法

不動産投資でのリスクを下げる方法は、上記の成功率を上げるポイントの３点と基本は同じです。

①相場より安く買うこと

②自分で客付出来ること

③自分で融資を付けること（金融機関開拓）

例えば、高値掴みとなる新築区分マンション投資を避けるのは当たり前の話です。新築ワンルームマンション投資は、サラリーマン収入の多い人が自分の信用を毀損して、価値より高い不動産を購入して大損をして、サラリーマンとして納税したお金を取り戻す手法です。

個人事業主として不動産投資で大損してサラリーマン収入と不動産事業の赤字を確定申告して損益通算して納税した税金を返してもらうだけで、ローンを返済している時はいいですが、売却時に恐ろしい大損が待っていて、そこで大失敗だと分かる情報弱者向けの投資方法です。そのため営業マンから会社に電話がかかってきます。儲かる不動産投資ではなく、納税した税金を取り戻すための大損不動産投資です。

金融機関開拓出来ずに、小さな規模でこじんまり終わってしまう大家さんも大勢います。規模を一定程度にしないと良い生活はできないので、規模の拡大を妨げる要因も不動産投資のリスクです。その一番のポイントはスタート段階での節税です。不動産投資の節税は規模を拡大してからの話です。

融資を受けられる金額はザックリ言えば「当期純利益＋減価償却の20倍」までです。そのため10億円の融資を受けるなら5000万円の当期純利益＋減価償却の決算をする必要があります。節税するのはそれをクリアしてからです。

資産規模5億円借入なし！という最終形を目指すなら規模拡大の4億円借入ステージでは2000万円の当期純利益＋減価償却を1年で計上する必要があります。そこを意識して事業展開しないと融資を受けられないのに、何も考えずに節税して赤字決算にしていては融資を受けられるはずがありません。興味がある方は債務召喚年数をしっかり学んで下さい。

そんなリスクを避けるのはもちろんのことですが、他にも保険にしっかり入ることも大きなポイントです。購入した１棟モノの収益不動産が地震や火事にあっても損がないようにしっかり保険をかけておくこともリスクを避けるポイントです。最近は孤独死保険もあるので、しっかり大家さん向けの保険を理解しておいて加入することもリスクを下げるポイントです。

3-不動産投資のキモはローン（融資）

サラリーマンが個人で不動産を買う場合もあれば、サラリーマンが法人を作り不動産を買うこともあります。

以前のS銀行が年収700万円以上のサラリーマンに収益不動産融資をしていた時代とは異なり、今は法人を作り、会社員とは別人格の法人で融資を受けるほうが融資はつきやすいです。政策金融公庫や信用保証協会から法人として融資を受けるほうが資産構築しやすく、やがての節税をしやすいです。

個人がアパートローンで融資を受けられる額は少ないです。法人を作って法人で事業をすると規模の拡大をしやすいです。ローン（融資）という視点で考えると法人の方が規模を拡大しやすいのは間違いありません。

不動産投資のキモはローン（融資）です。事業を拡大したい方は迷わず法人で不動産投資をすることをお勧めします。

年収200万円以下の20代半ばの私の娘でも、法人設立と同時にフルローンでの不動産購入の話が信用保証協会と出来ます。法人で不動産投資をするのにはそんなメリットもあります。そんなローンの詳細は「小規模大家の信用保証協会活用法」に詳しく記載してますし、このページの最後の部分でnoteでも解説していますので確認下さい。

また、融資が途中でストップしてしまう法人も多いです。具体的には、こんなケースが多いです。法人の規模が小さく拡大ステージなのに節税に走り、利益が少なすぎて融資が受けられないという債務償還年数悪化型の法人です。

融資後の数値で自己資本比率20％以上を常にキープしつつ、融資後の数値で債務償還年数20年以内で法人の利益を計上する必要があります。分かりやすく言えば、決算書において、「税引前当期純利益と原価償却の金額の合計」＝「その法人が年間生み出せる現金」の20倍までしか融資を受けられないことを理解した上で、来期に借りたい金額を設定し、当期純利益を計上する必要があります。

例えば翌年２億円融資を受けたければ、「税引前当期純利益と原価償却の金額の合計」を1000万円計上しておく必要がある、ということです。このハードルと自己資本比率20%のハードルを常時越えておかないと、拡大を用意には出来ません。この２つの数値が悪いため融資を受けられない法人が多いのです。

大家の会で話す小規模大家さんで融資が受けられない人の多くは、利益の計上金額が少なすぎるのです。節税に走るのは十分に規模の拡大を終えてからです。融資の要注意ポイントはここです。

ご参考までに、高属性の方なら、個人でボロアパートローンを使ってスタートする方法が良いと思います。このサイトは低属性の融資戦略なので、高属性の方は、静岡銀行や西京銀行や愛媛銀行などのアパートローンを使ってスタートする方法を検討されることをお勧めします。

4-不動産投資の利回り

利回りを最重視する人は、利回りの高い再生型不動産投資をする方法があります。但し、空室対策をしっかりできるようになってからでないと、いきなり再生型の不動産投資をして、空室を埋められない人もいます。再生型投資は客付力のある中級者以上が行うものです。

利回りの高い築古戸建てを現金買いからスタートする人もいます。融資を引かずにオンボロ戸建を安く買って、再生（客付け）して、利回りで販売するというものです。

この戸建再生投資法からスタートする人もいますが、宅建業を想定して事業を立ち上げる人は良いのですが、宅建業を取らずにこの方法でローン（融資）を引いてすぐに売却したら、すぐに融資が止まります。そこが最大のデメリットです。

金融機関から宅建業免許を取るように言われ、融資がストップします。不動産を繰り返し転売するには宅建業の免許が必要です。宅建業が必要とされるのは、平均年１回以上の売却をするときに必要だと目安として言われています。

通常の大家業（不動産賃貸業）が設立数年で不動産を売却するなんて通常はないからです。戸建再生するのは問題ありませんが、それをすぐに売ると、宅建業法にひっかかるのでは？という金融機関からの指摘が入ります。

最初から転売を中心に考えている人は、宅建業を最初のうちに取ることを考える必要があるので要注意です。繰り返し転売をする事業者は「不動産賃貸業」ではなく「宅建業」です。どちらの事業者になるのか、それによって法人を立ち上げるときの目的が異なります。

多くの大家さんは、最初から宅建業として事業を立ち上げるか、規模が拡大して売却スピードが上がって、法人の期数より売却が多くなってきたら宅建業になっていくかのどちらかです。

初期段階の資金作りのために戸建転売をして、融資が付かなくなって困っている人に何人も会って来ましたが、そんなことをしないで資金調達している人は大勢います。

そんな方達は、ゼロから1000-2000万円を資金調達して不動産投資をスタートされています。戸建転売以外の方法で資金調達をする研究をされることをお勧めします。

戸建転売で資金調達をするなら、個人で上手に２つまでです。

5-不動産投資の失敗とは

不動産投資の大きな失敗といえば、

①空室による家賃減少

②売却時の損（高値掴みや売却時の残債問題）

③保険の未加入で災害

④初期の転売数回で融資ストップ

⑤高く購入した上に返済比率が高く回らない

⑥新築でサブリース

この５つがよくある大きな失敗です。１つずつ説明します。節税目的の新築区分ワンルームマンションは失敗以前の賃貸経営とは別次元の問題なのでここには入れていません。

①空室による家賃減少

購入時は満室だったのに、購入後退去が進み、自分で客付出来ず空室が多くなって仕方なく売却するという非常に多いパターンです。私は１棟ものは必ず満室で売却します。そのほうが高く売れるからです。私は大家として自社で営業して客付して満室経営しています。客付力のある賃貸管理会社でも私の自社客付にはかなわず、１：４の成績で常に自社客付が勝利しています。そんなことを前任オーナーがやっていることを理解せずに購入した新米大家さんは、賃貸管理会社だけに集客を頼るととたんに空室だらけになります。そしてローンの返済が出来ずに飛んでしまいます。これが一番多い失敗です。

②売却時の損（高値掴みや長期ローンによる残債問題）

不動産投資は売却時に利益が確定します。ローンの期間を長くしてキャッシュフローを多くしたら、返済が進まないので、結局売却時の利益が減るだけです。

また新築区分マンション投資のように市場の価格よりかなり高い価格で不動産を購入すると、売却時の価格が残債より低くなり、売るに売れない状態になってしまいます。例えばローンの残債が3000万円で売却想定価格が800万円のような状態です。これが新築区分マンション投資の最大のリスクです。

③保険の未加入で災害

保険にしっかり入っていない状態で震災や事故に合うことと失敗の一つです。多くの大家さんは保険金は上限で加入します。その方が何かあったときに損をしないからです。例えば、築古アパートを2000万円で購入した場合なら、4000万円で火災保険に入ることを検討します。

残債が1800万円あったとしても、火災で全損しても4000万円の金額がでれば、その後土地のまま売却も出来ますし、その後の新築も可能です。しっかり保険に入っていれば地震にも対応できますし、何より安心です。

しっかり保険に入らないと失敗する確率が上がるので保険には要注意です。

④初期の転売数回で融資ストップ

初期に転売をするのは要注意です。理由はローン（融資）してもらえなくなるからです。特に築古戸建て投資からスタートする人に多いですが、繰り返し不動産を売却するのは、「不動産賃貸業」ではなく「宅建業」です。事業が異なります。最初に繰り返し転売をしていると宅建業を持っていない理由で融資をしてもらえなくなるので要注意です。

⑤高く購入した上に返済比率が高く回らない

不動産を相場より高く購入し、ローンを組んで返済比率が高いケースも失敗の一つです。

例えば5000万円の価値しかない利回り10%の築古アパートを10年ローンで購入。毎年の家賃が500万円で月の家賃が42万円。管理費と運営費が月10万円かかり、ローンの返済が毎月50万円であれば毎月18万円のマイナスのキャッシュフローです。このマイナスのキャッシュフローに耐えられなくなり、売却しようとしたとき、安く買っていれば5000万円や6000万円で売れるので損はありません。ローンの残債が4000万円であれば、利益も出ます。ところが売却する時、3000万円でしか売れない不動産だと売るに売れません。1000万円手出しをしないと売却できないです。

安く買っていれば、マイナスのキャッシュフローであっても、家賃収入がある程度入ってくれば毎月利益は出て、売却利益につながる場合もありますが、高く買っていると売却できずにっちもさっちも行かなくなります。

不動産の価格は、収益還元（利回り）と積算（土地と建物の価格）と、周辺の相場価格で、だいたい把握できるので高く買わなければ良いだけです。融資が付くからと紹介された物件を高く買うと、この失敗に陥ります。

⑥新築でサブリース

このケースは地主大家さんがよく引っかかるパターンです。一棟モノを新築し、土地の価格を含めた上限まで融資を受け、安普請の建物を建てられて、最初はキャッシュフローが出て調子に乗っていると、どんどん家賃を下げられ（サブリースがそういう家賃見直し契約になっている）て、最後にサブリース契約を切ると全空で返却され、安普請のため空室対策に困り果て最後は、多額のローンを抱えたまま土地値以下で売却して、土地を巻き上げられたあげく、ローンが残るという、最悪の不動産投資です。多くの地主が節税を理由にこの投資をして、損をされているので不動産投資は胡散臭く思われます。

新築するときは最初にボリューム出しをしてどこまで建物を大きく建てらるからという所から事業計画をスタートするのに、このケースでは借りられる金額から建物の面積を決めるので、隣の敷地に10階マンションが建っているのに5階建ての提案が来たりするという怪しさ満載の計画図面を見たこともあります。オーナーさんが勉強しないと全てそういうサブリース会社に資金を吸い尽くされてしまいます。

この新築サブリースと、新築区分ワンルームマンションが不動産に怪しいイメージを与える２大ケースです。

不動産投資は売却で利益が確定します。売却するかローンを完済しないと結局儲かったかどうか確定しません。高値掴みしないように、自己責任で対応するしかありません。

6-不動産投資における客付

不動産投資をするということは客付（入居してもらう営業行為）対策を知っておく必要があります。一棟モノを所有すると賃貸管理会社を使う方が多いですし、私も賃貸管理会社さんに管理をお願いしています。しかし、客付を賃貸管理会社さんだけに任せるのは間違いです。オーナーが自分で客付をするということを理解しておくことで、不動産投資の成功率を大きく上げ、失敗するリスクを減らすことができます。

私も大家初期の頃は出来るだけ客付力がある賃貸管理会社に管理を依頼していました。しかし、どんなに客付力がある賃貸管理会社であっても、オーナーによる自社営業のほうが強いことが分かってからは、賃貸管理会社は既存の管理会社さんを引き継ぐことが多くなりました。購入の際、手間がかからなくて楽だからです。

しかしオーナーによる客付営業を禁止されるような賃貸管理会社さんは、お断りしています。オーナーと賃貸管理会社さんの客付勝負を最初に宣言してから、管理をお願いしています。そして、オーナーとして客付営業をどんどんすると、結局オーナー４対管理会社さん１くらいの比率になります。

要はオーナーがしっかり客付営業すれば、ほとんどの物件は埋まる、ということです。そんな客付力を持っていると、不動産投資の成功率は高くなりますし、不動産投資の失敗リスクは大きく減らすことができます。

この客付を勉強しないまま１棟目を購入して、満室に出来なかったり、退去後の空室対策が出来ずに空室だらけで安く売却して大損して失敗して不動産投資を終わる新米大家さんは多いです。

新聞等で話題になっているS銀行からフルローンで融資を受けてローンが払えなくなった人は、結局、客付力がないからローンが払えないのです。客付力があれば満室経営ができてローンも払えるので、私はそもそも自分で客付できない収益不動産を購入したオーナーの責任100%だと考えています。

しかし、私がどんなに努力をしても客付できない物件も存在します。空室が多い物件を購入する前には、必ず現地視察をして、自分が客付できる物件か自ら確認をします。何故なら、どんなに頑張っても客付出来ない物件が存在するからです。そんなジョーカーのような物件を購入すると、失敗確定です。

そしてオーナーが積極的に客付営業しないと埋まらない物件はたくさんあります。安易に賃貸管理会社に客付を任せても埋まらい物件は多いです。しっかり客付を学ばない大家さんの不動産投資の成功率は低く、不動産投資 失敗リスクは大きくなります。

客付を学ばず大きな物件を購入するというのは不勉強であり、失敗しても当たり前です。客付に関しては、かなりのノウハウがあり、簡単に説明は出来ませんが大きくポイントを分けると、下記の５点です。

⑴募集条件を入居者だけでなく客付会社に魅力的にした上で、客付書をばら撒く

⑵毎週客付会社に電話営業する

⑶家賃交渉の予算を案内しておく

⑷鍵は必ず現地保管する

⑸自分でネット営業する

１つずつ説明します。

⑴募集条件を入居者だけでなく客付会社に魅力的にした上で、客付書をばら撒く

入居者が見る図面を一般的には『マイソク』といいます。そのマイソクの話ではありません。客付会社と呼ばれるマイソクを店頭に並べている賃貸仲介会社（ピタットハウスやアパマンショップなど）に対して、自分の不動産に客付してくれると、こんな報酬を払います！という書類が『客付書』です。この客付書をできるだけ多くの賃貸仲介会社（客付会社）にばらまく必要があります。

しかし、ただ客付会社に客付書をばらまけば良いという話でなく、あなたの賃貸仲介会社（元付）と事前に打ち合わせして、入居者にとって魅力的な条件（家賃や敷金礼金やフリーレントや家具の設置など入居者向け）にして、更に客付会社にも魅力的な内容（広告費などの客付会社向け）にしてから、客付書をばらまく必要があります。

⑵毎週客付会社に電話営業する

最初に賃貸仲介会社に電話して、それから客付書をFAXして見てもらって、電話でメールアドレスを聞いてメールして、それから更に電話して客付に関する詳細を電話で説明します。更に、毎週物件への案内状況を電話でヒアリングしながら、空室状況を案内する。

そんな電話営業を毎週するということです。これをしないとするとでは大きく異なります。こうやって毎週電話していると客付会社からの相談も受けるようになり、現地案内の状況も分かるようになります。この客付営業をしていない大家さんの物件は当然空室が多くなります。

⑶家賃交渉の予算を案内しておく

家賃を交渉する人は多いです。そこで客付会社にも事前に家賃交渉枠を渡しておきます。そうすると案内する営業マンはいちいちオーナーに電話相談しなくても現地からカラ電を打ち内見者に条件提示することができます。この家賃交渉予算をあげておくと、案内中に家賃交渉を完結してもらえるので入居者候補を逃さずに済みます。

⑷鍵は必ず現地保管する

こんな単純なポイントにさえ対応していない空室大家さん大勢がいます。このポイントは非常に大きいです。客付会社の立場からすると、物件案内する前にわざわざ元付会社までカギを取りに行くという「ハードル」は非常に大きいです。心理的なハードルにもなりますし、遠くの管理会社まで行って更に返却に行く時間はもったいないためです。

そのため物件に鍵を置いておけば、この問題は全て解決します。そして鍵の保管場所（鍵番人の番号）を客付書に書いておくのです。

⑸自分でネット営業する

現在は、大家が自分でネットを使って客付をすることができます。ＥＣＨＯＳ・ウチコミ・ジモティーなどがその手法です。どこまで踏み込むかが客付力向上の大きなポイントです。ここまでやると大家の客付力が大きくなり、賃貸管理会社より客付できるようになります。

大家が自ら客付できると、賃貸管理会社に入居が決まる度に『今回はうちで決めましたけど、次回は案内をよろしくお願いしますね。』と話して、プレッシャーもかけます。そうすると賃貸管理会社にも優先して物件案内してもらえるようになります。

いかがですか？

上記の客付ノウハウはほんの一例です。まだまだノウハウがあります。こうやって現役のヤリ手大家さん達は、ガンガン客付営業をして物件を満室にしています。そして客付営業大家さんが満室状態で売却したアパートを購入した新米大家さんが客付営業をしなければ、すぐに空室だらけのアパートが出来上がります。

これも不動産投資 失敗のリスクであり、逆に言えば、ここを押さえておくことで不動産投資の成功率を上げることができます。

それでも、大家の仕事は、賃貸管理会社に管理をお願いすると、客付の仕事くらいなので、やることは少ないですね。

7-不動産投資における保険

不動産投資の成功率を上げる、不動産投資 失敗のリスクを下げるという意味で保険は重要です。地震や火事のリスクはもちろん、最近はワンルーム型の不動産投資では孤独死対策の保険の加入も必要です。

保険は上手に掛けて、上手に請求する必要があります。また、保険は掛け金の何倍も請求する人もいれば、全く請求しない人もいます。

自動車保険は年齢や新車中古などで掛け金が変わりますが、不動産は新築も中古も保険金額は同じなので、中古を購入した人はしっかり保険をかけ、しっかり保険金をもらうことも非常に大切です。

例えば、2000万円の築古アパートを購入し、いくらの不動産の保険に入るかで経験の差がでます。仮に保険の見積もりで上限4500万円まで保険に入れたとします。地震が来て一部損認定されたら、4000万円入っていてば200万円もらえますが、2000万円しか入ってなければ100万円しかもらえず、建物部分の1000万円しか入ってなければ、50万円しかもらえません。

半焼する火災が起きたら、4000万円入っていれば2000万円もらえ、1000万円しか入っていなければ500万円しかもらえません。

成功している大家さんは上限まで、又は購入価格の2倍の金額の保険をしっかりかけリスク対策をして、万が一があってもしっかり利益が出るようにリスクヘッジをして、しっかり保険金を請求しています。

購入価格の2倍の保険に入れるように安く購入することがリスク対策の大きなポイントです。

8-不動産投資における節税

不動産投資で利益が出るとすぐに節税をしようとする人がいます。しかし、最初から節税をしていては規模が拡大出来ません。節税は、十分規模を拡大して、更に拡大ステージを終えてからするものです。まずは、しっかりどんどん納税して、規模を拡大することを考える必要があります。規模を拡大せずに節税を一生懸命していたら、いつまで経っても規模を拡大できず目標の規模に到達出来ません。

ざっくりした不動産投資ローンの目安として、融資を受けることができる金額は、『当期純利益＋減価償却』の２０倍まで、と考え利益をどんどん出して納税することを考えないと融資を受けられません。

結論として、利益を出して納税しないとローン（融資）を受けられず、規模を拡大することは出来ません。

規模拡大のステージでは『当期純利益＋減価償却』の２０倍を常に意識して、毎年の決算でこの利益を計上出来るように数値をコントロールする必要があります。代表者が法人に資金を貸し付けておき、利益目標到達出来ない場合は、年間の旅費や宿泊費を全て返上して貸付からマイナスするくらいのことをやって利益を出していかないと、融資を受けられません。

ある程度の規模になると節税がスタートして、規模の拡大を終わったときから真の節税ライフが始まります。最初から節税していては、成功大家さんではなく、失敗大家さん確定です。スタート段階は納税大家さんでいかないと、規模の拡大はうまくいかないです。

但し、高属性の方が、アパートローンを使って、個人で一気に事業規模を拡大して、減価償却を使って個人の所得をゼロにして、納税した税金の還付を受けて事業拡大する方法もあります。それは、高属性の方の特権なので、ここでは詳しく説明することは避けておきます。但し、そんな方も後から法人を作って事業拡大されます。

9-不動産投資を法人で行う理由

私は最初３棟目までサラリーマンとして個人で収益不動産を購入しました。そしてすぐに個人の所有をゼロにして、全て法人で購入しています。

法人で購入する理由は、『やがての節税』と『資産構築』です。個人で不動産をたくさん持っても節税はほとんど出来ません。個人と法人を合わせて使うから節税が出来るのです。

そのため法人で不動産を購入すること、個人の収入を法人に出来るだけ移して、法人で資産構築することをお勧めします。

不動産投資を法人でスタートするとサラリーマンや主婦の時は、報酬を取らなくても生活していけます。その期間にも着々と利益を出して期数を増やして、法人の内部留保と信用を積み重ねていきます。そうやって積み重ねた信頼があると融資に有利に働きます。

まずは法人で小さく買って、法人にどんどん資金を移動しながら規模を拡大しつつ、利益を毎期出していくということが大切です。『当期純利益と減価償却』の２０倍まで融資を受けられることを常に意識して拡大を進める必要があります。

法人で節税モードに入れるのは、「規模がある程度拡大した時」又は「規模の拡大を終えた時」です。私の知り合いの規模の拡大を終えた自己資本比率90%くらいの大家さんは非常に優雅な生活を送っています。

新型コロナの前に、彼がどんなことを普段していたかというと、⑴海外に釣りに行く、⑵国内で猟に行く、⑶ジムで運動する、⑷美味しいものを食べに行く、この４つでした。

仕事のほとんどはスタッフに任せて、そういう時間リッチな節税ライフを送れるのは、規模を十分に拡大して、拡大をストップしてからです。個人で不動産投資をすると、そもそも融資が付いてこなくなって規模を拡大出来ませんし、その結果、節税もほとんどできません。

個人で不動産を購入するとアパートローンを使うことが多くなります。アパートローンは上限がすぐやってきて、規模の拡大がすぐに出来なくなります。最初にアパートローンを使うと、プロパーローンを引くハードルが高くなり、結局規模が拡大出来なくなる可能性が高くなるので、最初から個人で物件購入するかどうか、しっかり検討する必要があります。法人で買っている人が、法人で融資がつかなくて個人で融資がついて買うのは全然ありです。

10-不動産投資の資金別スタート

不動産投資をしようとすると、どれくらい資金があるかによって、投資のスタートは異なります。以前なら高収入のサラリーマンが個人で収益不動産を買うことに簡単に融資やローンがつきました。

現在は、サラリーマンへの融資は厳しくなっており、逆に法人であれば、融資がつきやすくなりました。

私の年収200万円以下の20代半ばの娘でも、法人設立と同時にフルローンでの不動産購入の話が信用保証協会と出来ます。法人で不動産投資をするのにはそんなメリットもあります。そんなローンの詳細は「小規模大家の信用保証協会活用法」に詳しく記載してますし、このページの最後の部分でnoteでも解説しています。

不動産賃貸法人として信用保証協会を使って収益不動産を購入すれば融資は以前よりも、簡単に受けることができると断言できます。国の融資支援制度をフル活用すれば良いだけです。

但し、法人として融資を受けるので、総資産、自己資本比率、前期の当期純利益、このような会社の財務諸表（BLやPL）の内容を良くしていかないと、継続的に融資を受けることが出来ません。

スタート段階は、どれだけの資本金で立ち上がるかなよって、どんな形で不動産賃貸業を立ち上げることが出来るのか、、、金額が大きいほど選択肢が広がります。金額が少ないと選択肢は狭くなります。そこを理解いただくためにイメージを記載します。

①現金がない人

手間をかけても早期に利益を出す宅建業パターン→ボロ戸建て投資で早期現金回収

この方法が一番手っ取り早い方法です。この方法のメリットはボロ戸建て再生をすることで不動産のリフォームや客付売却など一連の流れを経験でき、短期で利益を出せることです。この方法のデメリットは早期に宅建業の免許を取らないと融資が使えないことです。繰り返し転売は宅建業免許がないと出来ません。繰り返し転売と判断されるのは年１回以上の不動産（回数のイメージ）の売却と言われています。繰り返し転売をして利益を出すなら、宅建業を取らないと違法行為をしていると思われ金融機関から融資を受けにくくなることを理解しておく必要があります。

②300万円の現金がある人

手間をあまりかけず融資を使いながらスタート→オーナーチェンジ・ファミリー区分マンション

一番手堅い方法です。この方法のメリットは客付をしないで済むこと、そして融資を受けやすいことです。分譲マンションの１部屋を購入する訳ですから、立地は良く耐用年数も残っていれば資産価値も高く、オーナーチェンジ（入居者がいる状態での売却）なので満室なので融資がつきやすいです。更に空室時の売却想定価格と、大きな差があるオーナーチェンジ物件を見つけられれば売却時に大きな利益が出ます。また、空室になっても客付しやすいです。デメリットとしては、キャッシュフローが出にくく、結果が出るまで時間がかかり、額が小さいことです。そのため業者やプロが参入してこないのもある意味メリットです。

私は法人でこの区分のオーナーチェンジを使って新規金融機関との取引開始をしています。理由は融資がつきやすいからです。

以前の事例で話すと、520万円で元金均等15年のフルローンで購入して、7年半後に空室になったので950万円で売却。残債260万円だったので450万円ほどキャッシュが残った、、、というイメージです。

利益確定まで時間がかかり、金額も小さいですし、融資がつきやすいので初心者向けの投資方法です。ローンは毎月の家賃で返済し、利益はしっかり出ます（キャッシュフローはほとんど出ません）。

③1000万円の現金がある人で時間がある人

政策金融公庫で融資を受けてスタート→ボロアパート再生投資

高い利回りが欲しくて、ある程度短期で利益確定したい方向けの方法です。融資も政策金融公開で７割近くは出ると思うので、一通りの流れを学ぶのに良いです。この投資方法のメリットは「利回り」が高いこと。再生（リフォームや客付）を学べること、比較的短期で売却益も狙えることです。デメリットは、手間がかかることと空室を埋められないリスク、リフォームが想定以上にかかるリスクです。

私は個人の１棟目はこのパターンで全空築古アパート・ファミリー４戸・駅近物件を800万円で購入して、すぐに満室にして、毎月キャッシュフローを出しながら、10年後に購入金額の2.5倍で売却しました。そういうイメージの保有前提の投資です。満室にしてすぐに売却した方が拡大はしやすいですが、年１回以上売却していくなら不動産賃貸業から宅建業に変更する必要があります。

④2000-3000万円の現金があり拡大思考の人

個人又は法人で信用保証協会融資を受けてスタート→レバレッジを効かせた中古RC1棟もの投資

資本金1000万円（又は999万円）で法人を作り、個人から株主貸付金として法人に貸しつけて、自己資本を2000万円に見せることが出来れば、自己資本比率20％の1億円近い物件まで購入することが見えてきます。

プロパー融資をいきなり引くのは大阪エリアでないと困難が予想されるので、信用保証協会の融資を受けることが基本になるかと思います。このメリットは一気に総資産を拡大出来ることです。デメリットは一棟目から大きな物件を購入して客付出来ず大損して売却することです。保険に入っていなくて事故に会うリスクもあります。大きな物件を買いすぎると、予想外のリフォームが起こった時に資金がショートして、にっちもさっちも行かなくなることもありえます。最初は分相応の規模の物件からスタートすることをお勧めします。分相応とは、自己資本の2倍くらいまでの価格です。

個人なら融資が付く、という人が個人で購入すると、後々法人を作って節税したり、資産構築するのに時間が長くかかるというデメリットが発生します。ゴールは法人でどこまで規模拡大するのか、ということだと思います。個人で借りれる年収のある方は、法人購入前提での個人購入ならありです。私は個人で３棟購入からスタートして、個人をゼロにしたので、最初から法人で買っていれば、、、と今でも考えてしまいます。

⑤億単位の資金があり稼ぎたい人

金融機関からプロパーのフルローンを受けて売却しながら拡大→都市型新築RC投資

億単位の現金がある方は、都市で新築RCに法人で取り組む選択肢があります。これが一番短期間で稼げる方法ですが、キャッシュがある人だけが出来る方法です。2-３年かけて新築して、売却もからめていくと、一気に総資産も自己資本も大きくできます。

メリットは稼げること、デメリットは完成まで時間がかかること、建築会社の倒産や工期の遅れです。

なお、規模の大きな大家さんは信金か信組から大きく借入をされています。耐用年数越えの物件の収益不動産に積極的に融資をしてくれる信金や信組と太いパイプを作り、大きく借入をされています。

そのため、スマート時点で、どの信金・信組と大きく取引していくかを考えて、決して飛び込みで行かずに、太客からの紹介でアプローチすることをお勧めします。

どんな段階に、どれだけキャッシュがあるかで選択肢が増えていきます。キャッシュが多いほど選べる手法が増えるので現金のある人が有利です。

時間をかけて、迷路の中をさまよいながら、勉強を続けて資産を拡大していくのが不動産投資です。

11-不動産投資の究極のステージ

不動産投資をした大家さんはこんな感じでステージが上がっていきます。

①個人事業主大家

②かけ出し法人大家（総資産1億円未満）

③初心者法人大家（総資産2億円未満）

④小規模法人大家（総資産2-5億円）

⑤中規模法人大家（総資産5-9億円）

⑥法人メガ大家（総資産10億円以上）

⑦法人メガ大家（兼小規模個人大家）

⑧拡大を終えた節税大家

自分がどこまで資産を拡大するかは本人が決めることです。ステージが上がれば周囲に同じステージの大家さんが増えてきます。私はまだまだ上記のステージ④の小規模大家ですが、早く⑤になるように取り組んでいます。

①個人事業主大家

これでは規模を拡大できないので、副業止まりです。

②かけ出し法人大家（総資産1億円未満）

まずは信用保証協会や政策金融公庫を活用して、借入金額に応じた当期純利益を毎期出しながら、法人から報酬を取らずに法人の信頼を高めていくステージです。

③初心者法人大家（総資産2億円未満）

信用保証協会の借入を有効に使いながら、借入に応じた利益を出しながら、金融機関の開拓に取り組み規模を拡大するステージです。プロパー融資を引けるならどんどんプロパー融資を引いて規模を拡大すると良いです。

④小規模法人大家（総資産2-5億円）

初期に購入した物件の売却をしながら、規模を拡大するステージです。ここまでに売却を多数していると宅建業の取得が必要になってきます。法人の期数より数多く不動産を売却していると宅建業の取得を検討する段階です。

⑤中規模法人大家（総資産5-9億円）

プロパー融資で規模を拡大しながら、節税をスタートするステージです。周囲に節税大家さんがたくさん出来ていきます。

⑥法人メガ大家（総資産10億円以上）

これ以上はどこまで規模を拡大するかは本人次第です。この段階で規模の拡大を止めて、節税ライフをフルにエンジョイするも良し。まだまだ規模を拡大するも良し。後は資産を入れ替えながら、自己資本比率を上げていき、節税ライフをフルに楽しむも良し。個人年収100万円大家さんが大勢いるステージです。

⑦法人メガ大家（兼小規模個人大家）

更に規模を拡大しつつ、個人で不動産を購入し、節税のプロになるステージです。個人で購入する理由は規模の拡大ではなく節税のためです。法人と個人の２つを駆使することで色々節税すると、同じレベルの節税仲間がどんどんできて、優雅な生活を送れるステージです。個人の給与年収100万円にして節税を極めるステージです。

⑧拡大を終えた節税大家

拡大を終えたら、ゆっくり売却しながら自己資本比率を上げながら、節税ライフをエンジョイする最後のステージです。このステージに若くしてたどり着いた方がハッピーな方です。２代目大家さんが優雅な生活を送れるのもこのパターンです。

最終、自己資本比率100%近くになると、融資を考える必要もなくなり、好きなように生きることが出来るようになります。

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