信用保証協会 融資 審査 保証料 コロナを不動産賃貸業のために徹底解説!

「小規模大家の信用保証協会活用法」

このサイトでは不動産賃貸業(プロパー融資がまだ引けない小規模大家さん)のために不動産賃貸業の物件購入資金である『信用保証協会の設備資金融資』に特化して説明しています。


信用保証協会 融資攻略6ステップ


STEP②:政策金融公庫との設備資金融資の違いを理解する!

最初に私の政策金融公庫と信用保証協会の取引実績について紹介しておきます。

 

政策金融公庫との取引は13年あります。運転資金5本と設備資金2本を借入したことがあります。信用保証協会との取引が9年あります。運転資金5本と設備資金8本を借入したことがあります。その内セーフティーネット保証枠という一般枠以外での設備資金の借入も3本あります。

 

その内の1本が2020年9月末にメガバンクからのオーバーローンで都内のRC1棟を購入したものです。責任共有対象外(10割保証)というスキームを使ってセーフティーネット保証枠での融資を引っ張りました。

⇒この辺りの意味が分かるようにならないと信用保証協会を使いこなせないです。


 

政策金融公庫も信用保証協会も融資を受ける際の資金には、主に『無担保の運転資金』と『有担保の設備資金』の2種類があります。

そして不動産賃貸業が新規に物件を購入するには設備資金を借りる必要があります。政策金融公庫のほうが融資は出やすいですが約3割の自己資金(頭金)が必要なため成長スピードが遅くなります。

 

頭金が少なくてオーバーローンも狙える信用保証協会の有効活用を小規模大家さんは考える必要があります。ただし信用保証協会の融資には保証料が最初にかかるので分割払いを選ばないと融資時に一括で保証料を引き落とされることなど信用保証協会のことは色々知っておくことべにことがあります。

 

また、駆け出し大家さんには信用保証協会よりも融資の出やすい政策金融公庫もあります。このページでは小規模大家さんの味方、政策金融公庫の物件購入のための設備資金の活用方法についてまとめておきます。

 

政策金融公庫の不動産賃貸業の設備資金融資の特徴ですが、まず信用保証協会よりも政策金融公庫のほうが融資が出やすいです。そして政策金融公庫のほうが審査が早いです。


政策金融公庫の審査時間のイメージは申請書を郵送で送り、4日後に電話して担当者を決めてもらうように依頼して、担当者と面談のアポイントを1週間後くらいの日程で取り、面談後1週間で結果が出るイメージです。そのため申込書を書いてから2~3週間で結果が出ます。(自分でスケジュール管理しないとダラダラ待たされます。)

 

但し政策金融公庫の設備資金は大体3割の頭金が必要となります。(一部ではオーバーローンも出てきます。)そのため手元にキャッシュがないと、そもそも借りることができません。

 

信用保証協会ではフルローンやオーバーローンも狙えますが政策金融公庫では無理です。自己資金3割投入が必要となります。私は信用保証協会の設備資金を8本借入しましたが、全て物件価格の9割以上の融資を受けています。最近はオーバーローンです。


信用保証協会付きの融資は融資額が伸びやすいのです。その理由は信用保証協会審査は銀行のプロパー融資よりの審査基準が甘い(優しい・緩い)からです。それはそうです。信用保証協会の審査基準が民間銀行より厳しかったら信用保証協会の存在意義がないからです。


信用保証協会は中小企業の資金繰りを助けてくれる法人だからです。しかし信用保証協会融資のデメリットは保証料がかかることです。そして審査に時間がかかることです。(やり方次第である程度コントロールできます。)保証料は融資実行時に一括で引かれるので信用保証料は必ず分割払いを選択する必要があります。

 

そのため、1棟目は個人から!という方は政策金融公庫で、資金を減らしたくない人やスピード重視で拡大志向の方は信用保証協会からというのが利用の際のイメージとなります。

 

資金がない人は政策金融公庫から運転資金を借りる方法は知られていますが、私は2つ法人立ち上げた際には、運転資金を信用保証協会と政策金融公庫の両方から同時期に借りました。運転資金を借りる!と決めたら、政策金融公庫と信用保証協会の両方をセットで検討した方が良いです。両方とも創業支援の制度があるので活用しないともったいないです。

 

政策金融公庫の設備資金の良い点は融資エリアが全国である、というところです。更に全室空室というような再生型物件も融資の対象になることです。地方の利回りが高い再生型の物件を狙いたい方は数少ない使える金融機関です。

 

更に違法物件以外ほぼ全ての物件が対象となります。耐用年数越えもOK、市街化調整区域もOK、非線引きや都市計画区域外もOKです。

 

更に政策金融公庫は個人所有の物件を法人に移すとき借り換えがとっても簡単です。電話して『法人なり』と伝えるだけで残債を個人から法人に付け替えてもらえます。


信用保証協会の場合は個人から法人への借り換えは非常に難しいです。実質不可能に近いです。理由は窓口になっている銀行と信用保証協会をセットで説得しないといけないからです。両方嫌がるでしょうし・・・いずれ規模を拡大しようと考えている人が個人で買うところからスタートするなら政策金融公庫から借りたほうが良いです。

 

そんな素晴らしい政策金融公庫ですが、はやり3割の頭金というのが最大のネックになります。更に融資の枠もそんなに大きくはありません。

 

 

 

現在、政策金融公庫で不動産賃貸業が設備資金で借入できる融資のメニューは3つあります。リンクも貼っていますので合わせて確認ください。枠を考えて使っていかないと枠がいっぱいになってしまって使えなくなってしまいます。

 

一般貸付(4800万円-最大10年)】

設備資金や運転資金どちらにも使えます。但し融資期間が最大10年なので3割の頭金を入れてでも再生したいときに使えます。戸建て再生から大家さんになる方も使えますが保有する気がない人は運転資金で資金調達して現金購入のほうがいいですね。

 

新規開業資金(7200万円-最大20年)】

開業7年までしか使えない特別な資金です。小規模大家さんや新米大家さんはここから使って行きたいところです。設備資金の融資期間はMAX20年です。但し耐用年数が残っていない物件は融資期間は10年になります。一般貸付はいつでも使えるのでこの新規開業資金から計画的に使っていくことをお勧めします。

 

新型コロナウイルス感染症特別貸付(8000万円-最大20年)】

この貸付の設備資金の最大特徴は『無担保』かつ『連帯保証なし』です。これは非常に大きなポイントです。無担保で購入できれば、いつか共同担保として使うことができるからです。更に金利が低く(2020年10月現在の情報で金利は当初3年0.36%で4年目以降は1.26%)前年より15%以上売上が減っていれば利子補給まであります。因みにセーフティーネット認定も不要です。前年より5%以上売上が減っている試算表があればこの貸付を使うことができます。

 

ここに書いてある設備資金ですが必ず借りれる訳ではありません。政策金融公庫も自己資本比率は見ています。物件を購入した結果、自己資本比率20%を切る場合は融資NGの判定もでます。更に運転資金を事業規模と比べ借りすぎていてもNG判定が出ます。

 

個人で借りるなら事業規模に合っただけの現金を持っていることを融資面談で確認されます。政策金融公庫の融資面談には記帳したばかりの銀行の通帳を持っていきます。


そこで現金をどれくらいもっているかの確認も受けるのです。キャッシュを一定以上もっていないと設備資金の融資を受けることができないので注意が必要です。実物の通帳確認なので、ごまかしようがありません。

 

政策金融公庫で不動産賃貸業が物件購入用の設備資金で使えるのは以上の3つの制度ですが、信用保証協会はここが非常に複雑です。全国に51ある信用保証協会が全て保証制度(融資メニュー)が異なり1つの信用保証協会に保証制度が100以上あるためです。多いところは数百はあります。そこから不動産賃貸業が使える設備資金を探す必要があるために複雑なのです。これはステップ④で説明します。

 

 

あと、政策金融公庫に話すときにNGワードがあります。それは「不動産投資」という言葉です。大家さんが行う事業は投資業ではなく不動産賃貸業です。不動産投資という言葉を使うと『投資業の法人なんですか?』と質問され良い印象を持ってもらえないから注意が必要です。

 

以上がざっくりまとめた政策金融公庫の不動産賃貸業が使える設備資金の話と、信用保証協会の設備資金との比較です。

 

次のSTEP③へのリンクはこちらから・・・ 

STEP③信用保証協会の融資の枠組みを理解する!


信用保証協会攻略のノウハウや一般的な知識を別ページでまとめています。こちらもご確認ください。

 

『信用保証協会攻略ノウハウ』はこちらから・・・




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